Energetischer Zustand für Verkaufspreis kaum relevant

Aufwendige energetische Sanierungen sind momentan eher nicht zur Optimierung des Verkaufserlöses einer Immobilie geeignet. Noch nie spielte der energetische Zustand einer Immobilie für die Vermarktung eine geringere Rolle als heute. Das zeigt der Marktmonitor Immobilien 2017 (MMI) von Immowelt (Erhebungszeitraum 16. bis 22. Juni 2017). Nur noch 43 % der befragten Immobilienprofis erzielen für energetisch sanierte Objekte einen höheren Kaufpreis als für unsanierte. Im Vorjahr waren es noch 46 %, im Jahr 2010 sogar 60 %.

Gänzlich unbedeutend sind Sanierungen zwar noch nicht: Die befragten Makler schätzen den Kaufpreisabschlag aufgrund von Sanierungsrückständen aktuell auf durchschnittlich 19,6 %. Bei aufwendigen Sanierungsmaßnahmen vor dem Verkauf können die Kosten für die Sanierung schnell über dem möglichen Mehrerlös liegen.

„Wenn, dann Dachdämmung, Fenster, Heizung“

Immer mehr Makler raten deshalb ihren Kunden davon ab, ihre Immobilie vor dem Verkauf zu sanieren. Waren es bei der ersten Erhebung 2010 lediglich 12 %, sind es aktuell fast ein Drittel. Wenn Sanierungen empfohlen werden, dann die Dachdämmung (57 %), der Einbau einer Brennwertheizung (40 %) oder einer Wärmeschutzverglasung (39 %). Die früher so beliebte Vollwärmedämmung der Fassade wird kaum noch empfohlen: Hielten vor einigen Jahren noch bis zu 65 % der Makler diese Maßnahme für sinnvoll, so sind es aktuell nur noch 18 %.

Dieser Trend hängt unter anderem mit der hohen Nachfrage nach Kaufimmobilien und dem geringen Angebot in vielen Städten und Regionen zusammen. Kommen Bestandsimmobilien auf den Markt, sind das in einigen Gegenden oft auch Immobilien aus der Nachkriegszeit, die gerade frei werden. Diese Häuser aus den 1950er- und 1960er-Jahren befinden sich zwar oft in guter Lage, ihr Minus sind aber meist die energetisch und technisch einfachen Standards. Käufer sind angesichts der hohen Nachfrage nach Kaufimmobilien und dem verfügbaren Angebot eher bereit, bei der Energieeffizienz Abstriche zu machen.

Auch bei Mietimmobilien ist die Frage nach energetischen Sanierungen so unwichtig wie noch nie. Hier sind 44 % der Befragten der Ansicht, der energetische Zustand habe kaum oder keine Auswirkungen auf die Vermarktung. In Großstädten sind es sogar mehr als die Hälfte. Nur ein Viertel der Befragten berichtet, dass sich für eine energetisch sanierte Mietimmobilie ein höherer Mietpreis erzielen ließe – 2010 waren es noch 49 %.

Die zunehmende Wohnungsknappheit in vielen Regionen Deutschlands hat also offensichtlich auch auf dem Mietmarkt dazu geführt, dass sich selbst energetisch nicht optimale Immobilien leicht vermarkten lassen. GLR

Der Marktmonitor Immobilien (MMI) 2017 als Download.