Eine aktuelle gemeinsame Untersuchung des Bauherren-Schutzbunds (BSB)und des Instituts für Bauforschung (IfB) zeigt, dass beim Bauen im Bestand die Tragweite des Eingriffs in bestehende Bausubstanz oft unterschätzt wird. Insbesondere weil kaum Fachleute beauftragt werden, entstehen Mängel und Schäden, die in ihrer Dimension mit dem Hausneubau vergleichbar sind.
In der Untersuchung wurde die Bauqualität bei Um- und Ausbau und Modernisierung unter die Lupe genommen. Erstmals lassen sich aus der Analyse von bundesweit 208 Bauvorhaben im Bestand – vorrangig Ein- und Zweifamilienhäuser – Aussagen zur prozentualen Verteilung von Mängeln, ihren häufigsten Ursachen und ihrem Wertumfang bei privaten Umbau- und Modernisierungsvorhaben treffen.
Die Dimension der Schäden und der Risiken für private Bauherren ist mit denen beim Hausneubau vergleichbar. Es besteht erheblicher Beratungsbedarf bei allen am Altbau Beteiligten, denn
- 38% der Mängel liegen in der Ausführung,
- 25% der Mängel beruhen auf Planungsfehlern,
- 19% der Mängel entstehen aufgrund von Bauleitungsfehlern und nur
- 11% der Mängel beruhen auf Materialfehlern und lediglich
- 7% der Mängel entstehen durch unvorhersehbare Einflüsse.
Es werden kaum Fachleute hinzugezogen
Diese Ergebnisse lassen auf ein erhebliches Qualitätsdefizit bei der Vergabe und Durchführung von Bauleistungen schließen. Nur in geringem Umfang – das belegt eine aktuelle Umfrage vom Bauherren-Schutzbund und dem Verband Wohneigentum – werden Architekten oder Fachingenieure zur Planung herangezogen und zu selten Fachfirmen mit der Bauausführung beauftragt.
Offensichtlich wird die Brisanz des Eingriffes in bestehende Gebäudesubstanz unterschätzt und die Möglichkeit für Eigenleistungen der Bauherren überschätzt. Dass erheblicher Beratungsbedarf bei Bauherren, Planern und ausführenden Firmen gleichermaßen besteht, zeigen auch Wertumfang und Verteilung der festgestellten Mängel.
Ein Drittel der Mängel bewegte sich zwischen 5000 und 15.000 Euro und ein Viertel zwischen 15.000 und 50.000 Euro. Dieser Wertumfang ist besonders alarmierend, weil die Größenordnung privater Investitionen bei der Modernisierung geringer als beim Hausneubau ist. Daran ändert auch die Tatsache nichts, dass der Schwerpunkt des Wertumfanges im Bereich der kleineren Mängel liegt.
Die Häufigkeit der Mängel ist denen im Neubau vergleichbar. Sie werden von allen relevanten Gewerken auf dem Bau gleichermaßen verursacht. Gründung und Abdichtung, Außentüren und Fenster, Außenwände und Dächer machen 14 bis 16% der Schäden aus, gefolgt von der Haustechnik. Diese Bereiche sind anspruchsvoll in Bezug auf Planung, Ausführung und Material, erfordern hohe Sachkunde in den Fachgebieten Wärme- und Feuchteschutz, Abdichtung, Schall- und Brandschutz.
Die Anfälligkeit für Mängel in diesen Bereichen zieht überproportional Folgeschäden nach sich. Für private Bauherren, die sehr oft die Modernisierung ihres Hauses aus ersparten Eigenmitteln bezahlen, sind die unvorhergesehenen Schadenssummen eine große finanzielle Belastung. Nicht selten bleiben so der Umbau – etwa für altersgerechtes Wohnen, zur Verbesserung der Wohnverhältnisse – oder die dringend nötige Instandsetzung auf halbem Wege stecken.
Beratung ist auch im Altbau unverzichtbar
Wie die Umfrage von BSB und dem Verband Wohneigentum ebenfalls ergab, suchen Bauherren für das Bauen im Bestand zunehmend Unterstützung. 55% wünschen sich technische Beratung, 44% eine Kostenschätzung für das Modernisierungsvorhaben und 29% eine Beratung zu Eigenleistungen.
Dass eine Objektbesichtigung und Untersuchung der Bausubstanz vorab unverzichtbar ist, erkannten 31%. Und 17% hielten eine Prüfung von Planungsunterlagen, Angeboten und Leistungsverzeichnissen für notwendig, 14% setzten auf Vertragsprüfung und Firmen-Check. GLR
