In hohem Grade ausgeliefert

In Zeiten der Energie- und Wärmewende, einer intensiven Diskussion um Energieeinsparung und Effizienzsteigerung und nicht zuletzt des Ressourcenschutzes und der Vermeidung klimaschädlicher Emissionen erfährt auch das „Contracting“ in all seinen Erscheinungsformen zunehmend Aufmerksamkeit.

So verwendet zuletzt auch die Energieeffizienzstrategie 2050 der Bundesregierung (EffSTRA 2050 vom 06.12.2019, S. 3, 68) diesen Begriff im Zusammenhang mit aktuellen Themen des Klimaschutzes und der zunehmenden Relevanz erneuerbarer Energien auch bei der Wärmeerzeugung. Oftmals entsteht – nicht unbegründet – der Eindruck, dass gerade in Deutschland nahezu alle denkbaren Sachverhalte, Geschäftsmodelle, Produkte und deren Verwendung geregelt seien und in Richtlinien, Normen, Verordnungen und sonstigen Regelwerken – häufig sehr detailliert – definiert sind.

Unklare Begriffsdefinition

Obwohl der Begriff „Contracting“ im Zusammenhang mit der energetischen Bewirtschaftung von Gebäuden unterschiedlicher Nutzung in Neubau und Bestand in der Praxis seit mehr als 25 Jahren verwendet wird, fehlen bis heute eindeutige, nachvollziehbare und belastbare Definitionen. Die häufig zitierte und wenig aussagekräftige DIN 8930-5 wurde bereits 2012 zurückgezogen. In der Praxis finden sich unterschiedlichste Ansätze und Produkte, für die Marktteilnehmer den Begriff „Contracting“ oftmals unreflektiert verwenden: Einspar-Contracting, Liefer-Contracting, Anlagen-Contracting, Betriebsführungs-Contracting sind dafür nur einige Beispiele (Abb. 2). Der Gesetzgeber hat bisher – etwa bei der Mietrechtsreform innerhalb des BGB und der damit im Zusammenhang stehenden Wärmelieferverordnung – diesen Begriff vermieden und spricht in dem dortigen Kontext von „eigenständiger gewerblicher Lieferung durch einen Wärmelieferanten“ (§ 556c BGB). In der Praxis finden sich über das Wärme-Contracting hinaus jedoch auch Contracting-Modelle für Produkte und Dienstleistungen im Bereich der Kühlung, Lüftung, Beleuchtung und der objektgebundenen Stromerzeugung.

Nach der traditionellen Terminologie des deutschen Zivilrechts im BGB (seit 1900) finden sich neben dem allgemeinen Vertragsrecht (Schuldrecht) spezielle Vorschriften etwa für Kauf, Miete, Pacht, Darlehen, Dienstleistungen und Werkverträge. Die bestehenden Contracting-Modelle beinhalten Teile dieser klassischen Vertragstypen in unterschiedlicher Zusammensetzung und Bedeutung. Allein aus dieser unklaren Zuordnung ergeben sich KonfliktPotenziale hinsichtlich Gewährleistung, Verjährung und dem Umfang der jeweils geschuldeten Leistung im Einzelfall. Genügt etwa eine konkrete Handlung (Tätigkeit) oder wird ein Erfolg geschuldet?

Im Dreiecksverhältnis: Contractor, Vermieter und Mieter

Verallgemeinernd kann gesagt werden, dass allen Varianten des Contractings gemeinsam ist, dass eine dritte Partei, der Contractor, etwa in das Vertragsverhältnis von Vermieter zu Mieter eingebunden wird. Bestand in der Vergangenheit bei Wohngebäuden beispielsweise eine direkte Lieferbeziehung zu dem vorgelagerten Fernwärmeversorgungsunternehmen, war die Hausanschlussstation oftmals Eigentum des Vermieters, und dieser besorgte die Betriebsführung mit eigenem Personal. In solchen Fällen würde bei einem Wärmeliefer-Contracting ein Dritter die Betriebsführung übernehmen und je nach Modell auch die Investitionen für Erneuerung oder Modernisierung tragen. Bei Modellen des Einspar-Contractings tritt der Contractor zusätzlich als Berater auf und verspricht regelmäßig Verbesserungen, etwa durch geringere Verbräuche oder für einen zum ordnungsgemäßen Betrieb abgesenkten Hausanschlusswert. Aufgrund der fehlenden gesetzlichen Vorgaben findet sich zwischenzeitlich eine kaum mehr überschaubare Fülle von Varianten und Konstellationen. Hinter identisch klingenden Begriffen verbirgt sich oftmals eine erheblich abweichende Bedeutung. Mit anderen Worten: „Das Contracting“ als standardisiertes Produkt gibt es nicht.

Unseriöse Geschäftsmodelle schaden dem Ansehen

In Verbindung mit der aktuellen Gesetzgebung zum Klimaschutz können Contracting-Modelle am Markt künftig noch eine erheblich größere Bedeutung erlangen, insbesondere auch in Verbindung mit dem Austausch älterer Heizanlagen. Bei üblichen Laufzeiten von Contracting-Verträgen zwischen 10 und 20 Jahren (meist 15 Jahre) liegen zwischenzeitlich hinreichende Erfahrungen aus der Praxis vor. Es finden sich erfolgreiche Praxisbeispiele, die tatsächlich zu einer Win-Win-Win-Situation im o. g. Dreiecksverhältnis (bspw. zwischen Contractor, Vermieter und Mieter) führten, nach Ablauf verlängert wurden oder durch eine Nachfolgevereinbarung fortgeführt werden konnten. In einer derartigen Konstellation gelingt es dem Contractor im Idealfall, durch seine Expertise und die optimale Auswahl technischer Anlagenkomponenten mehr Kosten einzusparen, als er selbst als hinzutretende dritte Partei verursacht.

Schwarze Schafe, unseriöse Geschäftsmodelle und auch eine Nähe zum gewerbsmäßigen Betrug haben den Contracting-Modellen bereits schweren Schaden zugefügt und gefährden zunehmend die Akzeptanz innerhalb der betroffenen Verkehrskreise. Viele Modelle erfüllen die in sie gesetzten Erwartungen nicht – entweder ist zumindest eine Vertragspartei unzufrieden oder die von den Regelungen Betroffenen sehen sich benachteiligt, was oftmals berechtigte Kritik sowie erhebliche wirtschaftliche Nachteile nach sich ziehen kann.

In der Praxis führen unseriöse Geschäftsmethoden, verdeckte Täuschung und mangelhafte Dienstleistungen zwischenzeitlich dazu, dass insbesondere der Begriff des Wärme-Contractings negativ besetzt ist und möglichst vermieden wird. Alternativ finden sich dann Bezeichnungen wie „Wärmeservice“ oder „Gewerbliche Wärmelieferung durch Dritte“. Begründet durch die wirtschaftliche Bedeutung auf der einen und zum Teil sehr negativen Erfahrungen auf der anderen Seite bedarf es verbindlicher Definitionen, Vorgaben, Leistungsbeschreibungen und Dokumentationspflichten.

Eine Analyse unterschiedlicher Fälle zeigt partiell sehr bedenkliche Verhaltensmuster einzelner Marktteilnehmer auf Kosten der Vertragspartner und besonders unmittelbar betroffener Dritter – meist Mieter, die selbst an dem Vertragsschluss nicht mitwirken konnten und die Folgen der sich daraus ergebenden Fehlentwicklungen auszutragen haben. Meist handelt es sich um technisch anspruchsvolle, komplexe Sachverhalte mit erheblichen Darlegungs- und Beweisproblemen auch für unmittelbar Betroffene. Ursachen für die mitunter massiven Negativbeispiele sind oftmals neben fehlender fachlicher Qualifikation einseitig unangemessen überzogene Absichten der Gewinnmaximierung – bis an die Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Strafrechts.

Modelle mit unterschiedlichen Leistungsinhalten

Contracting-Modelle unterschiedlicher Ausprägung finden sich auch im Angebot kommunaler Unternehmen, etwa bei Stadtwerken bzw. deren Tochterunternehmen. Etablierte Kontrollstrukturen, wie z. B. der Vorsitz des örtlichen Bürgermeisters im Aufsichtsrat dieser Unternehmen oder die Kontrolle von Geschäftsmodellen und Entwicklungen durch die Stadtverordnetenversammlung sowie eine dauerhafte regionale Bindung vor Ort, begrenzen das Risiko derartiger Entwicklungen bei Einbindung von Unternehmen der öffentlichen Hand.

Besonders negativ – auch unter Aspekten des Verbraucher- und des Mieterschutzes – sind Konstellationen, in denen der Contracting-Geber und der Contracting-Nehmer Verträge zu Lasten Dritter schließen und sich zu den Mietkosten über viele Jahre hinweg unangemessen hohe Nebenkosten addieren, wobei in Extremfällen möglicherweise auch die Grenze zum gewerbsmäßigen Betrug überschritten wird. Dies gilt beispielsweise für Fälle, in denen vertraglich geschuldete Modernisierungen unterbleiben, eine minderwertige oder ungeeignete Anlagentechnik installiert wird, gegenüber Vorlieferanten unangemessen hohe Anschlusswerte kontrahiert werden oder langjährig und regelmäßig grobe Fehler bei der Betriebsführung vorliegen (überhöhtes Temperaturniveau, fehlerhafte Einstellung von Heizkennlinien, Heizungsbetrieb auch in den Sommermonaten etc.). Jedoch sind derartige Vertragsgestaltungen mit ihren praktischen Auswirkungen auch für den Vermieter relevant – etwa unter dem Aspekt des mietrechtlichen Wirtschaftlichkeitsgebots.

Ein Fall aus der Praxis: Wie Contracting nicht aussehen sollte

Nachstehend ein konkreter Fall als negatives Beispiel, der wie kaum ein zweiter über mehr als zehn Jahre gerichtsanhängig ist, im Detail dokumentiert wurde und Gegenstand zahlreicher eingehender gutachterlicher Untersuchungen war. Die hier dargelegten Sachverhalte und Feststellungen basieren ausschließlich auf den Untersuchungsergebnissen eines gerichtlich bestellten Sachverständigen und finden sich in den prozessbegleitenden Gerichtsakten.

Ausgangspunkt war die Wärmeversorgung – Raumheizung und Trinkwarmwasser – in einer der jüngsten Plattenbausiedlungen in Berlin. Neben rund 1800 Wohnungen waren auch Gewerbeeinheiten in den Erdgeschossen der Gebäude betroffen. Die Objekte sind seit Fertigstellung zu Beginn der 1990er-Jahre an die örtliche Fernwärmeversorgung angeschlossen. Der örtliche Fernwärmelieferant gewährleistet bis zum heutigen Tag eine störungsfreie und ausreichende Versorgung mit Heizwasser bis in die Kellerräume an die Anschlusspunkte der 18 Hausanschlussstationen. Der damalige Eigentümer war ab 1999 bestrebt, durch optimierte Betriebsführung mittels moderner Technik die Nebenkosten für die Mieter zu senken, die Leerstandsquote zu verringern und seine Wohnungen attraktiver zu machen.

In diesem Zusammenhang wurden zunächst alle Fenster und Türen ausgetauscht, obwohl diese nicht einmal zehn Jahre alt waren. Zudem vereinbarte der Eigentümer im Sommer 2001 einen Wärmelieferungs- und Dienstleistungsvertrag mit werkvertraglichen Elementen, in dem sich der Contractor im Rahmen einer Individualvereinbarung wörtlich zum Einsatz „neuester Technik“ und zur „ökonomischsten Betriebsführung“ verpflichtete. Nachdem die mit dem Contracting-Vertrag angestrebten Ergebnisse bzw. Verbesserungen grob verfehlt wurden, folgte eine Vielzahl von gerichtlichen Auseinandersetzungen. Es dürfte in der Folge nur wenige Fälle geben, die vergleichbar umfassend und detailliert dokumentiert und aufbereitet wurden.

1. Gebäudeanschlusswerte

Es handelt sich ausnahmslos um Plattenbauten der Typologie WBS 70 Ratio III aus der ehemaligen DDR. Der Plattenbaubestand in den neuen Bundesländern wurde bis 1996 umfassend dokumentiert – technische Details sowie durchschnittliche Heizlasten finden sich in der Plattenbaudatenbank. Für Gebäude der vorliegenden Art genügt – gemittelt über die unterschiedlichen Gebäudehöhen – eine durchschnittliche Heizlast von 44 W/m² auf dem Stand der Technik und der energetischen Gebäudequalität von 1989. Eine Vorrangschaltung zugunsten der Trinkwarmwassererwärmung hat zur Folge, dass diese nicht den Anschlusswert erhöht. Der gerichtlich bestellte Sachverständige ermittelte unter sorgfältiger Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort eine tatsächlich erforderliche durchschnittliche Anschlussleistung von 38,6 W/ m².

Eine Besonderheit bei diesen Gebäuden liegt in dem Umstand, dass alle innenliegenden Bäder sämtlicher Wohnungen nicht an die Warmwasserheizung angeschlossen, sondern elektrisch beheizt sind. Damit fallen die Bäder aus der Heizlastberechnung, und zugleich ist eine Beheizung auch in der Übergangszeit und an kühleren Sommertagen – soweit mieterseitig gewünscht – jederzeit möglich. Der Contractor verkaufte dem Eigentümer jedoch Anschlusswerte in einer Größenordnung entsprechend 70 W/m² und war über mehr als ein Jahrzehnt nicht bereit, diese Werte an den tatsächlichen Bedarf anzupassen. Da die Leistungs- bzw. Grundpreise neben dem verbrauchsabhängigen Arbeitspreis etwa zur Hälfte ihren Niederschlag in den Heizkosten fanden, führte allein dieser Umstand über viele Jahre zu unnötig überhöhten Heizkosten um rund 25 %, die allein die Mieter zu tragen hatten.

2. Verbrauchswerte

Unabhängig von dem individuellen Nutzerverhalten der einzelnen Mieter waren Heizkennlinien fehlerhaft eingestellt und das Trinkwarmwassertemperaturniveau signifikant überhöht. Zum Teil lagen hinter den Speicherausgängen dauerhaft deutlich mehr als 70 °C an (Abb. 3) mit der Folge, dass die Mieter neben dem Mehrverbrauch bei ständiger Überwärmung der Speicher sogar einer Verbrühungsgefahr – etwa beim Duschen – ausgesetzt waren. Nachdem die Mängel gerichtsbekannt waren, versuchte der Contractor die ständige Überwärmung mit der Trinkwasserhygiene (Legionellenschutz) zu rechtfertigen.

3. Preisanpassungsformeln

Die Preisanpassungsformel entsprach ebenfalls über Jahre hinweg nicht den Anforderungen der Rechtsprechung und wurde von erstinstanzlichen Gerichten eindeutig als rechtswidrig erkannt.

4. Stand der Technik/Anlagenqualität

Vertraglich ausdrücklich geschuldet war der Einsatz der jeweils „neuesten Technik“. Die Untersuchungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen zeigten überwiegend Anlagenkomponenten aus der Zeit der Erstinbetriebnahme um 1992, wobei ein Austausch auch dann nicht erfolgte, als diese Anlagen deutlich mehr als 20 Jahre in Betrieb waren (Abb. 4). Der Sachverständige befand in seinen Gutachten die Anlagentechnik als „technisch und moralisch verschlissen“ (Abb. 5, 6). Ein Austausch auf zeitgemäße Technik erfolgte jedoch nicht. Kurz vor den maßgeblichen gerichtlich bestimmten Untersuchungsterminen fehlten an den meisten Regel- und Steuereinrichtungen die Typenschilder bzw. man hatte sie bis zur Unkenntlichkeit mechanisch bearbeitet (Abb. 7). Der Sachverständige öffnete eine repräsentative Anzahl an Gehäusen und konnte über die Produktions- bzw. Herstellungsnummern die Baujahre exakt ermitteln: In der Regel war der Stand der Erstausrüstung ein Datum um das Jahr 1992.

5. Betriebsführung

Sicherlich gibt es nicht das eine optimale Betriebsführungskonzept für alle möglichen Anwendungen, und selbst qualifizierte und erfahrene Gebäudeenergieberater würden unterschiedliche Einstellparameter favorisieren. Bemerkenswert an dem vorliegenden Fall war jedoch die Tatsache, dass es eine einheitliche Strategie der Betriebsführung offensichtlich nicht gab. So waren Heizkennlinien, Zeiten der Nachtabsenkung, Trinkwarmwassertemperaturniveau in praktisch jeder Station unterschiedlich programmiert, und die Einstellungen wirkten nahezu beliebig und zufällig. Allen Einstellungen war jedoch gemeinsam, dass sie einen erheblichen und dauerhaften Mehrverbrauch verursachten. So ergab etwa die Auswertung der Einstellungen in der Steuerungstechnik eine Programmierung der jeweiligen Heizperiode vom jeweiligen 02.01. 0:00 Uhr bis zum 02.01. 0:00 Uhr des Folgejahres mit der Konsequenz, dass die Heizung ganzjährig und somit auch in den Sommermonaten ununterbrochen in Betrieb war. Es handelte sich definitiv nicht um Versehen oder Einzelfälle, und entsprechende Mieterbeschwerden dokumentieren diese schweren Missstände regelmäßig über Jahre. Mit diesen Tatsachen konfrontiert, vertrat der Contractor die Auffassung, es sei schließlich Sache der Mieter, ob sie Heizkörperventile öffneten oder diese geschlossen hielten. Indes strahlten die ungedämmten Heizungsrohre des Einrohr-Heizungssystems auch in den Sommermonaten so viel Wärme ab, dass selbst bei Nacht und geöffneten Fenstern zum Teil 26 °C nicht unterschritten werden konnten. Die zahlreichen schriftlichen Beschwerden führten jedoch zu keiner Korrektur der Einstellungen.

6. Außentemperaturfühler

Regelwidrig waren nahezu alle Außentemperaturfühler fehlerhaft montiert: Sie befanden sich an der Gebäudesüdseite, partiell im direkten Sonnenlicht, gefangen unter Betonplatten der Balkone im Hochparterre und zum Teil über den Kellerfenstern der Hausanschlussräume (Abb. 8), wobei die dort ausströmende Warmluft den Missstand noch kumulierte. Eine sachgerechte Außentemperatursteuerung war in der Folge nahezu ausgeschlossen, führte zu signifikant überhöhten Heizkennlinien, zum Teil auch zur Abschaltung der Automatik und zu unreguliertem Handbetrieb bei Maximaleinstellung. Es fehlte somit nicht nur an der „ökonomischsten Betriebsführung“, vielmehr war eine bedarfsgerechte Heizwärmeversorgung bzw. eine außentemperaturgeführte Vorlauftemperaturregelung nicht möglich.

Gesetzliche Vorgaben sind dringend erforderlich

Eine grobe Berechnung der allein durch den Contractor verursachten Schäden ergibt – resultierend aus überhöhten Anschluss- und Verbrauchswerten unter Berücksichtigung vorzeitigen Verschleißes der Trinkwarmwassereinrichtungen durch ebenfalls viel zu hohe Temperaturen – einen finanziellen Nachteil für die Mieter bzw. den Eigentümer von mehr als 10 Mio. € in der Gesamtvertragslaufzeit.

Skandalöse Beispiele dieser Art tragen dazu bei, die Marktakzeptanz von Contracting-Angeboten unterschiedlicher Ausprägung zu gefährden und das Ansehen seriöser Angebote und deren Umsetzung zu beschädigen. Die aufgezeigten Details belegen die Notwendigkeit entsprechender gesetzlicher Vorgaben, insbesondere hinsichtlich Transparenz, Dokumentation und Qualitätssicherung. Wenige Schwarze Schafe reduzieren somit das Potenzial von Contracting-Ansätzen, besonders im aktuellen Umfeld der Wärmewende, der Energieeinsparung und des Klimaschutzes.

[Hinweis der Redaktion: Die ARD berichtete in dem Sendeformat Plusminus in den vergangenen zehn Jahren bereits zweimal über diesen Fall – zuletzt am 13. November 2019. Infos dazu erteilt der Autor gerne persönlich – Kontakt siehe Autorenkasten]

Bei einem kommunalen Unternehmen wie der Mainova ist meist der Oberbürgermeister oder der Stadtkämmerer Vorsitzender des Aufsichtsrates. Die Mainova fühlt sich nicht nur, sondern ist tatsächlich mit der Stadt und ihren Bürgern unmittelbar verbunden. Negative Presse, etwa durch unseriöse Projekte oder unzufriedene Kunden, würden einem lokal verankerten Unternehmen nachhaltig schaden. Besonders im Contractingsegment bemühen wir uns um bisher marktunübliche Transparenz, und eine hohe Kundenzufriedenheit ist der an uns selbst gestellte Anspruch.

Anne Irmscher, Mainova AG, Abteilungsleiterin Wärme & Contracting

Wir beschäftigen uns seit vielen Jahren mit der Überprüfung zweifelhafter Contractingmodelle, so auch dem in diesem Artikel vorgestellten Extrembeispiel. Oftmals versuchen privatwirtschaftlich organisierte Contractoren beispielsweise Anschlusswerte für Gebäude langfristig vertraglich zu binden, die für die energetische Bewirtschaftung unter keinem Gesichtspunkt auch nur näherungsweise erforderlich sind.

Dr. Till Pasquay, Geschäftsführer HTES GmbH

arbeitet als Rechtsanwalt in Frankfurt am Main mit den Schwerpunkten Gebäudeenergierecht, Energiekartellrecht und Infrastrukturrecht.

Kontakt: w.dorss@wdo-ejur.de